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相続対策・ビル承継をお考えの方

 2013年度の税制改正により、2015年1月1日から相続税の最高税率が50%から55%に引き上げられます。不動産は資産価値が大きく、かつ、相続財産に占める割合が最も高く、相続について事前に対策を取るかどうかで残された方々に多大な影響が出ることになります。相続対策なんてまだまだ早いとお考えの方が多いと思いますが、相続が開始してからでは手遅れになります。「相続放棄」・「限定承認」・「単純承認」など、相続方法の選択の期限は相続開始から3ヶ月以内となっています。また、相続税の申告・納税の期限は相続開始から10ヶ月以内となっており、資産のほとんどが現金や有価証券の場合、また不動産を所有している場合、対策を早めに取り始めることをおすすめします。

不動産を活用することによる相続対策

 多額の現預金のまま相続した場合はそのまま額面で課税評価にされてしまいますが、不動産の「評価額」は様々な条件で変動するため、同じ金額で不動産を保有した場合でも、不動産の評価方法を理解した上で、事前の対策を取れば、大きな節税対策に繋がります。

メリット1

「貸宅地」または「貸家建付地」とすることによる、土地、建物の評価減

自己所有の空地に賃貸アパートなどを建てた場合、土地は貸家建付地となり、借地権割合、借家権割合を掛け合わせた分だけ相続税評価額を引き下げることができます。実勢価格と比べても7~8割程度になるといわれています。また、建物の場合、固定資産税の評価額が建築費に比較して50%~60%程度になります。さらに借家権が発生するため、30%程度の評価減をすることが可能です。


メリット2

「小規模宅地等の特例」を使った評価減

自宅の土地、経営していた会社や工場の土地、アパートや駐車場経営を行っている土地は、親族が相続することで、評価額を50%または80%減額することが可能となります(面積限度あり)。以前に比べて条件が緩和されて使える範囲が拡充されたことで、中小企業の経営者にとって子供に事業承継する際のハードルが低くなったと言えるでしょう。


メリット3

借入金による相続税の課税資産の圧縮

新たに金融機関などから借り入れをして賃貸用不動産を購入することで資産の相続税評価額を圧縮することが可能です。不動産は手元資金があまりなくても借入がしやすく、また高額なため、大きく評価額を引き下げることが可能です。また、手元資金が潤沢な方は、現金で購入した場合も同様の効果が得られます。借入で購入した場合には金利負担も増すため、自己資金と借入のバランスを考え、不動産事業として行う必要があります。

不動産賃貸事業の承継

賃貸用不動産の生前贈与による承継

「相続時精算課税制度」という制度を使って不動産を子供に生前贈与する選択肢があります。

これは、高齢者の資産を次世代に移転、循環させることを目的として導入された制度で、贈与時に贈与財産に対する贈与税を納め、その後相続時にその贈与財産と他の相続財産を合計した金額を基に計算した相続税額から、既に納めた贈与税を差し引いて相続税の精算を行うものです。

この制度を使うことで、2,500万円の非課税枠があり、それを超える部分については20%の贈与税が課税されます。贈与の時点で贈与財産の固定がされるため、今度値上がりが期待される不動産や成長企業の株式を保有している場合には検討しても良い制度です。また、その不動産から将来得られる賃貸収入を次世代に移転できるという大きなメリットもあります。

しかしながら値下がりが予想される不動産やその規模によっては、不動産流通課税が多大にかかりメリットが薄れてしまうので、将来の不動産市場の動向も踏まえ、慎重に検討したいところです。

【メリット】
贈与財産の価値が贈与時点の時価評価となるため、今後評価額が上がりそうな資産には効果あり。
生前贈与を受けた不動産から発生する賃貸収入は子供に移転するため、親世代の資産の増加を抑えるとともに、その賃貸収入から納税資金を準備することができます。
【デメリット】
将来不動産価値が下がった場合には、逆効果となります。
贈与で取得した不動産に対しては、「不動産取得税:固定資産税評価額の3%(非住宅の家屋は4%)」及び「登録免許税(固定資産税評価額の2%)」が必要です。
「小規模宅地等の特例」制度が使用できなくなります。
一旦この制度を使うと暦年課税に戻れないため、年110万円の基礎控除は使用できなくなります。

不動産賃貸事業法人の承継

資産管理法人にて不動産を所有している場合、その法人ごと事業承継する方法もあります。

事業法人の承継対策は自社株と言っても過言ではなく、いかに自社株評価を引き下げることで、贈与税を抑えて自社株を後継者に引き継がせられるかが大きなポイントとなってきます。そのためには、「時価発行増資」、「持株会社の設立」、「役員退職金を支払う」「金融機関から借り入れを行う」などいくつか方法があります。

事業を譲渡して、その事業を継続発展させるためには、株式のみならず、営業上、管理上等、様々な側面から実質的な承継も必要となります。早めの対策が必要なことは言うまでもありません。

【メリット】

自社株の評価を下げることによって、自社株継承時の譲渡益税額及び贈与税の引き下げをするとこができる。

【デメリット】

大きく赤字を作るスキームだと、金融機関の格付けなどの評価が下がる可能性がある。

不動産を売却することの選択肢

 一般的にビルなど事業用の不動産を所有している場合は、多額の相続税が掛かります。相続財産のほどんどが不動産の場合、相続税の納付のための手元資金がないことがあります。また不動産は現金とは異なり分割することが容易ではありません。

 そのため、「納税資金の確保」および「遺産分割の円滑化」のためには、所有不動産を売却するという選択肢を取らざるを得ない場合もあります。

 まず、オーナーご自身の相続財産を把握のため、相続目録を作成してどれくらいの相続税を支払わなければならないのか算出しておくことが重要です。

 必要に応じて、生前贈与をおこなったり、不動産売却により換金性の高い財産を準備しておく、また遺言状を作成しておくなど、残されたものが困らないように対策を取っておくことが肝要です。

※この情報は2013年4月時点の税制に基づき基本となる概念を簡易に表記していますが、
具体的な税務相談は税理士に相談して頂くことになります。

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