オフィスビルなど不動産のプロパティマネジメントは株式会社エム・エス・ビルサポート

他の金融商品との違いでいえば、金融機関からの借り入れにより、手元資金以上の投資が可能ということが一番大きな特徴と言えます。

例えば、銀行から8割の借り入れが可能であれば、投下資金1億円程度で5億円の物件の購入も可能ですし、それに見合う収入を得ることができます。

また、物件を保有するということで、オーナーとしての所有感を味わうことができます。

物件運用には一定のノウハウは必要ですが、裁量の幅は大きく、マネジメント次第で収益性の向上、物件のバリューアップが可能である点も、不動産投資の醍醐味と言えます。

不動産の利回り表記には、年間の家賃収入を購入価格で割り戻した表面利回り（グロス利回り）と、管理費や租税公課などの経費を除いた純収益を割り戻したネット利回りと呼ばれるものがあります。物件の立地や構造などにより、期待利回りは様々です。

例えば、上場REITなどが取得する大型ビルの場合、ネット利回り4％台というケースも多く見られますし、小型アパートなどの場合、ネット利回り10％程度で取引される物件もあります。表面利回りに捉われず、維持管理にかかるコストや、テナントが退去した場合の空室リスクなどを勘案して、その物件ごとの適正利回りを判断する必要があります。

マクロ経済の影響を受けるのは他の投資と同様ですが、不動産物件特有の状況変化による影響が生じることがあげられます。

例えば、天災、人災などにより生じた被害による建物の毀損や、経年による資産価値の劣化、近隣での周辺環境の変化（新築物件の供給など）による競争力の低下とそれに伴う収益の低下などがあげられます。また、物件ごとの個別性が強く、比較的投資額も大きいため、換金性、流動性の低さも大きな特徴といえるでしょう。

保有期間中のリスクとしては、主に以下の3つが考えられます。

【収益の変動リスク】

賃貸マーケットの変動による空室及びに賃料減額リスク。
近隣環境の変化や建物諸設備の陳腐化による競争力の低下。

【建物保全】

火災や地震などの発生による建物自体の毀損リスク、経年による建物設備の不具合。

【テナントリスク】

入居のテナントの賃料滞納倒産リスクや、犯罪などの発生による被害。

【収益性の高い物件】

一つには、オフィスビル投資、レジデンシャル投資を問わず、収入の原資となる賃料が得やすい物件、つまり、入居者から見て賃料を払うに値する物件ということになります。具体的には、現在入居中のテナントが退去した後も、次のテナントが見つかり易いかどうかを考えるとよいでしょう。

【流動性、換金性の高い物件】

もう一つは、流動性が高い、すなわち「売却しやすい物件」ということが考えられます。具体的には、購入検討者が金融機関からの融資を得やすいかどうかという視点から考えてみましょう。融資を得るには、各種法規に合致している必要がありますし、収益性のみならず土地建物の積算評価額が十分であるという点も大切です。

登録免許税、不動産取得税といった租税公課、仲介会社に対する仲介手数料がかかります。借り入れを行う際には、融資関係の諸費用が必要となります。売買契約書などの書面は課税文書となり、都度印紙税が課税されます。

収益不動産の所有者（委託者）が、信託銀行などに不動産を信託し、信託銀行は委託者に対して受益権という証券を発行します。賃料などの収益は、受益権の保有者に還元されます。

このように、受益権が発行された不動産を一般に「信託受益権（化された不動産）」と称し、収益不動産と同様に、取引されるケースが増えてきました。「信託受益権」を扱うには、弊社のように金融商品取引事業者である必要があります。

> 信託受益権について、詳しくはこちらをご覧下さい。

オフィス、レジデンシャルともにいえることですが、入居者の視点にたって考えてみましょう。

交通のアクセスや周辺環境から、ここで仕事をしたい、または住みたいといった気持ちが自然と湧いてくる物件がよいでしょう。

また、建物設備の管理状態や清掃状態をみることで、維持管理状況、テナントの特性などもある程度把握することができます。

東京を中心とした都市部であれば、一定の需要供給が見込まれるため、比較的中期にわたる安定収益が見込みやすいという利点があげられますが、一方で、購入価格は高く、期待利回りが低くなります。

また、地方や郊外の物件は、周辺環境の需要と供給のバランスの変化が起こり易く、安定性に欠ける点がありますが、購入希望者が限られてくるため、期待利回りの高い物件が入手しやすくなります。

オーナーは保有不動産を適切に管理することにより、入居者に使用収益させる義務を負っています。そのため、建物設備管理や清掃業務などの一切を専門の建物管理会社に総合委託するやり方が一般的です。しかしながら、最近ではリーシング業務や出納業務を含めたオーナー代行業務を、専門のプロパティマネジメント会社に委託することが増えてきました。