言うまでも無く、日本の建築物は勝手に建てられるわけではなく、様々な法令によって厳しい基準のもと適正な手続きを経て存在しています。
これら法令のうち建築物に大きな影響を持ち、特に重要な法令は「建築基準法」および「消防法」でしょう。近年、企業活動におけるコンプライアンス（Compliance＝法令遵守）やCSR（Corporate Social Responsibility＝企業の社会的責任）への意識が高まっていますが、資産である建築物に関して重要な影響をあたえる法令知識を持つことは、道義的な側面だけではなく、自分で自分の身を守るリスクマネジメントといえます。
使い勝手や経済性を優先し、違法行為や認識不足による改修工事・用途変更によって不適合(違法)状態になっているケースも多く散見されますが、新築の建築物でなければ、既存建築物がこれら関連法規に適合しているかの判断は専門家でないと難しいのが実態です。
その結果、違反建築物として公表されたり、金融機関の評価が劣化したりと、資産価値に大きなダメージを与えるだけではなく、思わぬ事故を招き、企業の存続まで危うくすることにもなりかねません。
消防関係法令は、ビルに入居もしくは利用者の生命に関わることも多く、さらにビル規制は消防法のみならず、 同施行令、 同施行規則、告示、通知・通達、火災予防条例、同施行規則など複雑多岐にわたり、法令改正によっては遡及又は新法が適用される場合もあるため、専門家のアドバイスが不可欠です。
ビル所有者は建物全体の防火管理、火災予防上の安全義務を負っています。2001年９月の新宿歌舞伎町の火災以降、たとえテナントが避難通路に障害物を置いても、建物所有者は普段からテナントに消防法を守らせる義務を負っており、それを怠った場合は所有者にも責任があると判断され、消防法違反に対し建物所有者が負う責任は一段と重くなりました。
建物の設備や管理状況が火災予防に危険である、避難や消防活動に支障がある、火災発生時に人命危険がある場合は火災予防措置命令や消防活動の障害除去のための措置命令（消防法第５条、消防法第５条の３）や建物の使用禁止、停止又は制限の命令（消防法第５条の２）が発動されることがあります。また、条例にも違反建物の公表制度（東京都火災予防条例第６４条の３）があり、いずれも違反内容、ビル名、建物所有者名が公表されるため、安全性に問題があるビルとその所有者として大変不名誉なレッテルを貼られます。
ビル(大船)は火災があれば運命共同体です。ビル所有者（船長）は遵法精神に基づきビル全体の防火管理、火災予防の安全義務を履行しなければなりませんが、テナント（船員）の協力なしでは、遵法化された安全・安心なビル管理（航海）はできません。ビル所有者とテナントが防火管理や火災予防について共通の認識を持つことにより、はじめて遵法化された安全・安心なビルが創造されます。
東日本大震災以降、ビルで働く多くの人が感じているのは安全・安心して仕事ができる快適な勤務空間です。防火管理が徹底し、消防用設備などが万全で違法状態でないビルは多くの人の信頼と信用を得て、そのビルの価値を向上させます。資産価値のバロメーターはビルの安全・安心性にあり、売買においても重要なポイントとなります。違法状態を放置したビルは当初から大きなリスクを持っており、もしそのビルの所有者となった時に火災が発生し、人命などを含む多大な損害が発生した場合は、重大な社会的責任と計り知れない大きなリスクを背負わなければなりません。
消防法は、大きな災害（近年では2001年に44名死亡した新宿歌舞伎町の火災、2007年に3名死亡した宝塚のカラオケボックス火災、2008年に15名死亡した大阪の個室ビデオ火災、2009年に4名死亡した高円寺の飲食店火災など）があればそれを教訓として必ず法改正があり、現時点で消防法に遵法しているビルにも適用されることとなります。ビル所有者は法改正の内容について正確な情報をキャッチして、早期に遵法化に取り組まなければなりません。
建築基準法は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定め、国民の生命、健康、財産の保護を図ることを目的とした法律です。
建築基準法の下に、建築基準法施行令・建築基準法施行規則・建築基準法関係告示があり、さらに地方公共団体において地域の特殊性を考慮した独自の建築条例や建築基準条例が制定されていることがあります。
また建築指導要綱といった内規が定められている場合もあり、行政指導の名目で様々な制限を受けることがあるため、専門知識とともに、法令を解釈した上での調整力も必要となってきます。
建築基準法における違法には次の2通りがあります。
手続不履行による違法状態
新築後に用途変更や増築を行い、必要な手続き（確認申請等）を経ていない状態を指します。手続不履行そのものは「覆水盆に返らず」ですが、必要な手続きを経ていないからといって必ず建築基準法の諸規定（避難、防火など）に抵触しているとは限りません。
諸規定違反による違法状態
容積率超過を招くような使用勝手の変更や、用途変更によって避難規定などの諸規定の違反となっているような状態を指します。火災や自然災害発生時において最低限の安全確保が損なわれたり、利用者の安全や健康を害することに繋がったり、健全な環境が保てず地域社会との関係性を悪化させたりと、建物所有者が賠償責任を負うような事態も想定されます。
また、違反の内容や程度によっては、指示書・勧告書の交付、口頭による指示・勧告などの行政指導により違反の是正を求められることもあり、緊急の場合には、工事停止命令や使用禁止または使用制限の命令を受ける可能性もあります。その違反の是正に関して行政指導を無視したり、是正を行わない場合は、工事の施工停止、除却、使用禁止などの行政命令を受け、さらにこの命令に従わないなど、悪質な場合は、告発により罰金刑などの刑事処分を受けることもあります。
既存ビルで起こりやすい建築基準法違反の例
【集団規定】
・テナントの業態による用途地域の建築制限違反
・駐車場をテナント貸室に改装したことによる容積率超過
・敷地内に屋根付駐車場を設置したことによる建蔽率、容積率超過
・屋上に倉庫を増設したことによる、容積率、高さ制限超過
【個別規定】
・テナント入れ替え時の用途変更届出義務違反
・テナント間仕切りによる排煙規定違反
・テナントが貸室入口の扉を交換したことによる防火区画規定違反
・テナントの内装材が不燃材ではなかったことによる内装制限違反
・空調の増設で屋外避難階段近くに開口部を設けてしまったことによる避難階段構造規定違反
・隣地近くのガラスを耐火ガラスに交換しなかったことによる防火設備規定違反
・非常照明のバッテリーが切れて不点灯のままにしていたための建築設備違反
・屋内階段にストッパーをつけ開放状態にしたことによる竪穴防火区画規定違反
| 消防法関連法規 | 消防法の関係法規は、消防法、同施行令、同施行規則、告示、通知・通達、火災予防条例、同施行規則など複雑多岐にわたっています。また、法令改正によっては遡及又は新法が適用される場合もあります。 |
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| 建築基準法関連法規 | 建築基準法の関連法規は、建築基準法、同施行令・同施行規則・告示があり、さらに地方公共団体において地域の特殊性を考慮した独自の建築条例や建築基準条例が制定されていることがあります。また、建築指導要綱といった内規が定められている場合もあり、行政指導の名目で様々な制限を受けることがあります。 |
| ビル管理業務関連法規 | ビル管理業務にかかわる関連法規は、一定規模の建築物に適用される建築物における衛生的環境の確保に関する法律（ビル衛生管理法）があり、消防法、建築基準法、水道法、電気事業法、労働安全衛生法、廃棄物処理法など建物および設備にかかわる法規は多岐にわたります。最近では、省エネ法や東京都環境確保条例など環境に配慮した法規の適用を受ける場合もあります。 |
| 宅地建物取引業関連法規 | 宅地建物取引業にかかわる関連法規は、宅地建物取引業法、民法、都市計画法、借地借家法、建築基準法などがありますが、不動産関連以外の商法、消費者契約法、金融商品取引業法、個人情報の保護に関する法律など宅地建物取引業の実務に不可欠な法規は多岐にわたります。 |
故意に違法行為を行うのは論外ですが、ほとんどの場合が専門的な知識不足が原因で違法状態を引き起こし、知らぬ間に資産価値を損なっています。
いずれの場合も、専門家による事前確認を行うことで回避できますし、事後に違法状態が発覚した場合であっても対処を的確に行うことにより、違法性を解消できる場合があります。
私たちエム・エス・ビルサポートは、卓越したノウハウとリソースをもって、資産価値の低下を招くような事態は事前に察知することで予防し、従前から違法状態であればその状態からの脱却を目指し、再び資産価値が向上するよう全力を尽くします。
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